Due Diligence-Prüfungen
Dinge, die Sie beim Immobilienkauf auf Ibiza beachten sollten
Beim Kauf einer Immobilie in Spanien, empfehlen wir Ihnen dringend, einen unabhängigen Anwalt einzustellen, der für Sie alle notwendigen Überprüfungen durchführt, und Ihnen dabei hilft, die rechtlichen Fallgruben, die mit dem Kauf einer Immobilie in Spanien verbunden sind, zu vermeiden. Wenn Sie keinen eigenen Anwalt haben, dann können Ihnen einen empfehlen, oder dabei helfen, einen geeigneten und professionellen Anwalt zu finden.
Wählen Sie einen Anwalt, der sowohl fließend Spanisch, als auch Englisch spricht und über gut etablierte Beziehungen mit Organisationen vor Ort, wie beispielsweise zu den Grundbuchämtern, Rathäusern, lokalen Notaren, Banken und anderen Spezialisten verfügt, die am Kaufprozess einer Immobilie beteiligt sind.
Es folgt eine Liste von wichtigen Prüfungen, die im Rahmen des Due Diligence-Prozesses durchgeführt werden müssen. Diese Liste ist bei weitem nicht umfangreich und soll nur als kurze Anleitung dienen – Ihr Anwalt kann Ihnen zusätzliche erforderliche Prüfungen empfehlen.
Überprüfen des Eigentumstitels des Verkäufers
Es muss bestätigt werden, dass der Verkäufer das volle Eigentum an der Immobilie besitzt, und diese legal verkaufen kann.
Überprüfen ob das Objekt frei von Schulden, Belastungen, Pfandrechte und Embargos ist
Schulden werden in Spanien gegenüber der Immobilie selbst geltend gemacht, nicht gegenüber dem Besitzer, was bedeutet, dass Belastungen oder Pfandrechte gegenüber dem Eigentum sofort in der Verantwortung des neuen Eigentümers liegen.
Beim Kauf einer ländlichen Immobile, müssen Sie sicherstellen, dass auch die verschiedenen Grunddienstbarkeiten überprüft werden, die bei solchen Arten von Immobilien auftauchen. Dazu gehören Wegrechte, (servidumbres de paso), Sichtrechte, Jagdrechte oder das Recht dazu, Wasser aus Ihrem eigenen Brunnen oder Bach zu extrahieren, der durch Ihr Grundstück fließt.
Prüfen, ob die Zahlung der lokalen Steuern (IBI) auf dem neuesten Stand ist
Sie müssen sich die neuesten Belege für die Zahlung der ortsüblichen Tarife (IBI) ansehen, und in einigen Fällen im Rathaus (Ayuntamiento) nachfragen , um zu gewährleisten, dass es keine Probleme mit unbezahlten Raten aus den Vorjahren gibt.
Überprüfen Sie die Urkunden
Bevor Sie mit dem Kauf fortfahren, müssen Sie eine Kopie der Urkunden vom Verkäufer erhalten und Ihren Anwalt bestätigen lassen, dass die Immobilie in den Urkunden korrekt beschrieben ist. Die Urkunden enthalten Beschreibungen des zugehörigen Grundstückes (falls vorhanden), Grenzen, bebautes Gebieten, internen Abteilungen, äußere Erholungsgebiete und andere hervorstechenden Merkmale der Immobilie.
Es gibt viele Fälle von irregulären Dokumentationen im Zusammenhang mit Immobilien auf Ibiza, und es ist immer ratsam, einen gesetzlichen Vertreter heranzuziehen, der Ihnen helfen kann, die gesamte Rechtslage eines Hauses zu verstehen, bevor Sie mit dem Kauf fortfahren. In der Regel liegt es in der Verantwortung des Verkäufers, die in der Dokumentation der Immobilie beschriebenen Informationen, auf eigene Kosten zu aktualisieren. Dies kann äußerst wichtig bei den Preisverhandlungen sein, und es ist ratsam, sich hierbei durch einen Anwalt beraten zu lassen.
Einige illegale Immobilienmerkmale können durch die Dauer ihrer Existenz legal geworden sein – dies geschieht in der Regel nach etwa acht Jahren ohne Beschwerden von Nachbarn, Verfügungen durch das Rathaus, diese zu entfernen (Expediente de Infraction Urban) oder jeglichen erheblichen Änderungen oder Erweiterungen zur Immobile während dieser Zeit. In diesem Fall muss stets ein eingetragener Architekten bestätigen, dass dieses Merkmal älter als achte Jahre ist (Certificado de Antigüedad de un certificado arquitecto) und eine Bestätigung des Rathauses erhalten. Normalerweise liegt diese Verantwortung beim Verkäufer.
Es ist wichtig zu beachten, dass nicht registrierte Erweiterungen rechtliche Folgen bei der Suche nach Finanzmitteln haben können. Wenn beispielsweise die Immobilie als Sicherheit verwendet werden soll, um eine Hypothek zu sichern, werden die Kreditgeber die Existenz dieser Erweiterungen nicht berücksichtigen. Also alles, was rechtlich nicht beim Grundbuchamt eingetragen ist, existiert in den Augen der Kreditgeber technisch gesehen nicht.
Prüfung der Retentionssteuer
Bei der Überprüfung der Eigentumsurkunden, muss Ihr Anwalt auch beachten, wie oft die Immobilie in den letzten vier Jahren den Eigentümer gewechselt hat, und wer die bisherigen Verkäufer waren. Wenn die Immobilie in den letzten vier Jahren auch nur ein einziges Mal den Besitzer gewechselt hat, und wenn einer der vorherigen Verkäufer in dieser Zeit nicht ansässig waren, dann muss Ihr Anwalt überprüfen, ob die 5% Retention vom jeweiligen Käufer an die Finanzbehörde gezahlt wurde. Wenn die Immobilie in den letzten vier Jahren(und einen Monat, um genau zu sein) den Besitzer nicht gewechselt hat, dann gibt es nichts zu überprüfen.
Neubauten
Wenn die Immobilie erst in den letzten fünf bis sechs Jahren gebaut wurde, muss der Käufer dafür sorgen, dass sowohl die Bescheinigung über die Fertigstellung des Gebäudes (Certificado de fin de obra) und die Lizenz der ersten Inbesitznahme (Licencia de Primer ocupacion) bezogen wurden.
Überprüfen der Katasteraufzeichnungen
Während es die Hauptfunktion des Grundbuchs ist, den Eigentumstitel aufzuzeichnen, so zeichnet das Grundbuch (catastro) auch die Lage, Abmessungen und Klassifikation aller Immobilien in Spanien auf. Es umfasst Pläne, Karten und Luftbilder und ist eine nützliche Informationsquelle beim Kauf eines ländlichen Anwesens, da es dabei hilft, Diskrepanzen zwischen den Urkunden und dem, was Ihnen gezeigt wurde, zu identifizieren. Seien Sie gewarnt, dass im Falle des Kaufs eines ländlichen Anwesens, die von dem Grundbuchamt und dem Katasteramt aufgezeichneten Daten oft ungenau hinsichtlich der bestehenden realen Struktur und des Grundstücks sind. Es wird dringend empfohlen, einen unabhängigen Immobilienexperten zu beauftragen, um einen vollständigen Bericht über die Befunde anfertigen zu lassen. Ein gründlicher Bericht ermöglicht es Ihrem Anwalt, die Schwächen der Immobilie besser zu finden, und bessere Konditionen für Sie auszuhandeln.
Erkundigen Sie sich bei der Stadtplanung (Urbanismo)
Die Planungsabteilung hat Pläne für alle Grundstücke innerhalb der Gemeinde, zusammen mit den Vorschriften, die regeln, was darauf gebaut werden kann, und was nicht. In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, einen Architekt diese Überprüfung ausführen zu lassen, und Ihrem Anwalt zu erstatten, da nicht alle Juristen die Feinheiten der Planungsvorschriften verstehen.
Prüfen Sie, ob die richtigen Lizenzen und Baugenehmigungen vorliegen
Beim Kauf eines vor kurzem gebautes Gebäudes, und vor allem beim Kauf von neuen Gebäude von einem Anleger, müssen Sie prüfen, ob die Baugenehmigung (licencia de construcción) gewährt wurde, dass eine Bescheinigung über die Fertigstellung (Certificado de Final de Obra) durch einen Architekten unterzeichnet wurde, und dass eine Lizenz zur Inbesitznahme (Cédula de Habitabilidad or licencia de primera ocupación) vom Rathaus ausgestellt wurde. Generell ist es so, dass wenn eine Immobilie eine Anbindung an Wasser und Strom hat, dann hat es die erforderlichen Lizenzen, da Versorgungsunternehmen nur die Gebäude beliefern, die eine bestehende Wohnlizenz haben.
Wenn Sie nach einer Immobile in einem urbanisierten Gebiet suchen, dann möchten Sie vielleicht auch erfahren, was in Zukunft rund um diese Immobilie herum gebaut wird. Der Stadtentwicklungsplan (plan parcial) im Rathaus zeigt genau, was auf dem Land rund um die Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, gebaut werden kann und was nicht.
Schließlich müssen Sie beim Rathaus nachfragen, was die Gesamtentwicklungspläne für die Region angeht. Diese Information ist im allgemeinen Plan enthalten und umfasst Pläne für Großprojekte, wie Autobahnen, Flughäfen und Eisenbahnlinien. Außerhalb von dichten Gebieten sind die Chancen jedoch sehr gering, dass Pläne, eine Autobahn zu bauen, oder Flächen im ländlichen Raum als Entwicklungsland neueinzustufen, die Immobilie, die Sie in Erwägung ziehen, beeinflussen werden.
Ein paar Worte zur Deklaration des Werts Ihrer Immobilie …
Manche Verkäufer von gebrauchten Immobilien in Spanien werden Sie dazu ermutigen, die Immobile bei den Behörden unter Wert anzumelden, und einen Anteil des Preises in bar zu zahlen, um einen etwas günstigeren Kaufpreis zu bieten. Das ist illegal, und wird lediglich getan, damit der Verkäufer einen Teil der Kapitalertragsteuer nicht zahlen muss. Es ist nicht nur möglich, in der heutigen Zeit, in der schärferes Vorgehen gegen illegale Immobilienpraktiken an der Tagesordnung sind, verfolgt zu werden, Sie müssen zudem auch die Kapitalertragsteuer für den vollen Betrag der Differenz zwischen dem angegebenen Wert zum Zeitpunkt des Kaufs und wenn Sie die Immobilie wieder verkaufen, zahlen.
Vorausplanung bei Vererbungsabsichten
Immobilien können auf einem einzigen Namen registriert sein; Namen eines Paars oder gemeinsamer Käufer; die Namen der Kinder, was den Eltern alleinige Nutzung während Ihrer Lebenszeit gewährt; oder im Namen eines spanischen oder ausländischen Unternehmens. Bevor Sie die Urkunde eines Hauses registrieren, ist es wichtig, sorgfältig die Erbschaftssteuer und Konsequenzen für diejenigen zu prüfen, in deren Namen die Urkunde registriert werden soll.
Kauf einer Immobilie durch ein Unternehmen
Es ist möglich, die spanische Kapitalertragsteuer und Erbschaftssteuer zu vermeiden und Steuern auf einen Verkauf zu übertragen, indem die Immobilie durch eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung registriert wird, die wiederum einem Offshore-Unternehmen gehören könnte. Der Kauf einer Immobilie durch eine Gesellschaft kann unter bestimmten Umständen vorteilhaft sein, aber Sie können auch dazu verpflichtet werden, eine jährliche Steuer von 3% des Nennwertes (Katasterwertes) zu zahlen. Es ist möglich, eine Befreiung von dieser Steuer zu erhalten, wenn die Immobilie von einem Unternehmen aus einem Land mit einem Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien gehört.
Vor dem Kauf einer Immobilie durch ein Unternehmen, ist es wichtig, professionelle Rechtsberatung einzuholen, und sorgfältig die Vorteile und Nachteile abzuwägen.
Wenn Sie eine Immobilie von einer Offshore-Gesellschaft kaufen, dann stellen Sie sicher, dass der Verkäufer die 3% Steuer, die auf diese Art von Eigentum erhoben wird, gezahlt hat.
Diverse Tipps:
Welche Art von Hypothek kann ich als nicht in Spanien ansässiger Käufer erwarten?
Hypotheken hier in Spanien werden als Prozentsatz des Bewertungs- oder Kaufpreises der Immobilie gewährt; wobei der niedrigere der beiden Werte gewählt wird. Maximale Kreditwerte sind 70%, wobei die meisten Kreditgeber die Grenze bei 60% liegt, für nicht steuerzahlenden Bürger von Spanien, oder für Bewerber, die außerhalb der EU leben. Maximale Hypothek-Bedingungen reichen von zwischen 20 bis 30 Jahren.
In der Regel bieten die Banken flexible Hypotheken (Tracker Mortgages), basierend auf Euribor (Euro Interbank Offered Rate) zuzüglich eines Prozentsatzes, der zwar je nach Kreditgeber variiert, aber in der Regel bei 1,25% bis 2% liegt. Wenn sich allerdings die Euribor-Rate erhöht, dann erhöhen sich auch die Zinsen, die bezahlt werden müssen und umgekehrt.
Villa Contact arbeitet eng mit einer Reihe von Hypothekenmakler zusammen, die Ihnen helfen können, die richtige Art der Finanzierung zu finden, die Ihren Bedürfnissen entspricht.
Gibt es rechtliche Fallstricke, denen sich Käufer bewusst sein müssen?
Ja! In der Tat, es gibt viele, Due Diligence ist ein Schlüsselelement jedes Eigentumserwerbsprozesses, und wir empfehlen Ihnen dringend, einen guten lokalen und unabhängigen Anwalt zu beauftragt, der die erforderlichen Kontrollen durchführt, einschließlich – jedoch nicht beschränkt auf – folgende:
Welche Steuern und zusätzliche Kosten sind mit dem Kauf von Immobilien auf Ibiza verbunden?
Es gibt in Spanien verschiedene Kosten und Steuern, die über den Immobilienpreis hinausgehen, und die der Käufer zahlen muss. Immobilien können entweder er Mehrwertsteuer, Stempelsteuer oder Erwerbsteuer unterliegen.
Die Steuer, die auf den Erwerb einer gebrauchten Immobilien durch eine Privatperson (d.h. ein eingetragenes Eigentum) erhoben wird, ist die Grunderwerbsteuer ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales), die ähnlich wie die UK Stamp Duty Land Tax ist. Die ITP auf den Balearen wird auf einen Prozentsatz des Kaufpreises erhoben und ist abhängig von dieser Staffelung: Bis zu 400.000 € (8%), mehr als 400.000 € (9%), mehr als 600.000 € (10%).
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), das spanische Äquivalent der Mehrwertsteuer, gilt in den meisten anderen Fällen.
Andere Kosten, die es zu berücksichtigen gilt, sind Notargebühren, Grundbuchgebühren, Anwaltskosten, Bankkosten, die bei der Übertragung der erforderlichen finanziellen Mittel für den Kauf anfallen, Hypothekenkosten und Maklergebühren, falls zutreffend.
Gibt es Kapitalertragsteuerpflicht für Nicht-Ansässige, die ihre Immobilie verkaufen?
Spanische Nicht-Ansässige zahlen Einkommensteuer zu einem festen Satz von 21% auf alle Kapitalerträge. Für EU-Bürger würden solche Gewinne in ihrem Heimatland besteuert werden, aber als Folge des Doppelbesteuerungsabkommens, welches von Spanien unterzeichnet wurde, können Steuerpflichten den geschuldeten Steuern im Heimatland angerechnet werden.
Was ist der Marktstandard bei Vermittlungsgebühren und wer zahlt diese?
Die Gebühren auf Ibiza variieren zwischen 5% bis 6% und werden durch den Verkäufer bezahlt, wenn nicht anders vereinbart.
Welchen Preis kann ich für eine 4-Schlafzimmer-Villa mit Pool und etwas Grundstück erwarten?
Die Preise sind von Immobilie zu Immobilie sehr unterschiedlich und viel hängt von der Lage, Größe, Design und Qualität der Konstruktion ab. Ibizas strengen Baugesetze und begrenztes Angebot an Immobilien, gepaart mit dem jüngsten internationalen Beifall, hat dazu beigetragen, dass Immobilienpreise rege und deutlich über den Preisen auf dem Festland geblieben sind. Erwarten Sie nicht zu viel Veränderung für 800.000 € und wenn Sie nach einer hochwertige Immobilien suchen, dann liegt die Preisklasse eher bei 1,3 Millionen.
Welche Art von Mietrendite kann man von einer 4-Bett-Zimmer Immobilie erwarten, die während der Sommermonate vermietet wird?
Mietrenditen während des Sommers können bis zu 5% bis 7% erreichen.
Ist es einfach, ein neues Haus auf Ibiza zu bauen, und wie lange dauert es normalerweise?
Zuerst müssen Sie entscheiden, ob Sie bereit sind, ein Grundstück ohne eine Lizenz zu kaufen – Der Startpreis
liegt bei etwa 300.000 € für ein nicht-städtisches Grundstück von 15.000m2, wo man ein Haus von bis zu 500m2 bauen kann – melden Sie sich dann für eine Lizenz mit einem Architekten Ihrer Wahl an. Dieser Vorgang kann bis zu zwei Jahre dauern, bis die Lizenz genehmigt wird, sollte es während dieses Vorgangs zu keinen Problemen kommen. Und es kann zu Problemen kommen!
Die Alternative ist, ein Baugrundstück mit einer bestehenden Lizenz zu kaufen, auf dem Sie die Bauarbeiten beginnen können, sobald Sie ein Bauarbeiterteam bereitstellen können – Startpreis liegt bei etwa 600.000 € für ein nicht-städtisches Grundstück von 15.000m2 mit mittelmäßiger Aussicht. Der Bauzeitraum liegt, sobald die Lizenz erteilt wurde, in der Regel zwischen 12 und 18 Monaten.
Es ist ratsam, genaue Nachforschung zu betreiben, was die Architekten, Bauarbeiter und Auftragnehmern angeht, die Sie anstellen möchten, um sicherzustellen, dass Sie vertrauenswürdiges Bau-Team haben, mit dem Sie die Arbeit beginnen können.
Wir denken daran, mit der Familie nach Ibiza umzuziehen. Wie sind die Schulen und ist es ein guter Ort für Kinder?
Ibiza ist ein wunderbarer Ort für Familien – umgeben von Natur und mit einer faszinierenden multikulturellen Gemeinschaft, ist die Lebensqualität hier wirklich unübertroffen. In der freien Natur aufzuwachsen ist für Kinder eine erstaunliche Erfahrung, und es ist das ganze Jahr über eine Fülle von Aktivitäten für Eltern mit jungen Kindern im Angebot.
Schulen in Ibiza sind international und sehr zu empfehlen. Das Morna College, welches etwas außerhalb von Santa Gertrudis liegt, ist die bevorzugte Schule der vielen britischen Auswanderer, da der Unterricht (in englischer Sprache) dem nationalen Lehrplan Großbritanniens folgt. Für diejenigen, die eine hochklassige spanische Erfahrung für ihre Kinder wünschen, ist die Escuela Mestral Schule in Can Misses sehr beliebt, während das. am Stadtrand von San Jose gelegene College Français d’Ibiza, eine Französisch sprechende Alternativen ist.
